מתוך: עלון אורחות חיים במשפטי התורה
 

מקרים בהם רשאים מיעוט דיירים בבנין משותף, להמנע מלהשתתף בהוצאות

הרב צבי שפיץ

בבא מציעא קא ע"א

שאלה:
בבנין משותף החליט ועד הבית בהסכמת רוב דיירי הבנין, לצבוע את קירות חדר המדרגות בצבעי שמן אומנותי, כדי לשוות לחדר המדרגות מראה נאה במיוחד. אולם שני דיירים התנגדו לכך, והסכימו בדיעבד לצביעה רגילה בצבע לבן, כפי שצבע בשעתו הקבלן שבנה את הבנין. ההפרש שבין צורות הצביעה הינו – אלף וחמש מאות שקל לכל משפחה.
לאחר הצביעה היפה, תובע ועד הבית מכל אחד מהשכנים שהתנגדו בשעתו לצביעה, גם את האלף וחמש מאות שקל. וטענתם:
א. החלטת רוב דיירי הבנין מחייבת את כל דיירי הבנין.
ב. היות וכעת גם שני הדיירים שהתנגדו לצביעה היפה, אמרו בפיהם שהצביעה החדשה הוסיפה נוי מיוחד לחדר המדרגות. ומאחר וגם הם שותפים שווים בבעלות על הקירות שם, הרי ממונם התנאה והושבח מחמת ממון שאר הדיירים, וא"כ עליהם להשתתף בהשקעה.
מה הדין?

תשובה:
א. בבנין משותף רשאי ועד הבית לחייב את שאר הדיירים להשתתף בהוצאות, רק אם מקובל לעשות דברים אלו גם בבניינים אחרים באותו איזור. לכן בכל אותם המקרים שישנו ספק בצורך לעשותם – מועילה החלטת רוב דיירי הבנין.
אמנם דבר שאין עליו מנהג מוסכם בכל הבניינים שבאותו איזור, וכן גם הקבלן שבנה את הבנין לא עשאו – אין רוב דיירי הבנין יכולים לכוף את המיעוט להשתתף בהוצאות.
ב. בנידון השאלה, מכיון שהקבלן שבנה את הבנין לא עשה כך, וכן בכל הבניינים שבאיזור, אין מנהג מוסכם לצבוע את קירות חדר המדרגות בצבע היקר כפי שהם עשו, אין ועד הבית ורוב הדיירים שמסכים לדעתו, יכולים לכוף את המיעוט שמתנגד לכך, להשתתף עמם בהוצאות הצביעה היקרה. וביכולתם לחייבם רק בעלות צביעה בצבע לבן כפי שהיה עד כה.
ג. אדם שנהנה מההשקעה הכספית שהשקיעו אחרים ברכושו, ואפי’ אומר לאחר מכן שהצביעה מאד יפה – עדיין אין אמירה זו מחייבת אותו להשתתף בהשקעה.
ורק אם יאמר או יגלה בדעתו באופן אחר, שהיה שווה לו להשקיע כסף עבור צביעה זו, וכל שכן אם יעשה מעשה שיוכיח שנהנה בפועל מההשקעה – ניתן לחייבו לשלם על כך כפי חלקו.

מקורות:
כתוב במשנה ב"ב (ז:), ברמב"ם (פ"ה משכנים, הל' א) ובשו"ע (חו"מ סי' קסא,א) וז"ל שם: בני החצר כופים זה את זה לבנות דלת, ובית שער לחצר – וכן כל הדברים שהחצר צריכה להם צורך גדול. או דברים שנהגו בני המדינה לעשותם. אבל שאר הדברים כגון: ציור, וסיוד – אינו כופהו.
עשה אחד מעצמו, אם גילה השני דעתו שהוא חפץ בו – מגלגלים עליו את הכל, ונותן לו חלקו בהוצאה ע"כ.
באילו מקרים רשאי מיעוט מהשותפים לכוף את שאר השותפים
נמצאנו למדים מכאן, ששותפים בחצר משותפת או בבנין משותף כפי שנהוג לגור בזמן הזה ברוב המקומות בארץ ישראל, יכולים לכוף אחד את השני – ואפילו המיעוט יוכל לכוף את הרוב, בכל אותם המקרים שבהם הדבר הכרחי למגורי השותפים. ובפרט אם כך גם מנהג המדינה באותו המקום. ועל דעת כן השתתפו כל רוכשי הדירות בבנין זה. ולפי זה ודאי שגם לועד הבית יש סמכות לכוף, ואינו צריך לקבל מראש את הסכמת הדיירים שבבנין לכך.
מתי לא מועילה הסכמת הרוב
אמנם דברים שאין מנהג כל הבניינים שבאיזור לעשותם, וכן הקבלן שבנה את הבנין לא עשאם – לא ניתן לומר שעל דעת דבר זה השתתפו הדיירים בעת קניית דירתם. ולכן לא ניתן לחייב אף דייר בבנין להשתתף בהם, ואפילו אם רוב הדיירים כולל ועד הבית מעוניינים לעשותם.
באלו דברים דעת הרוב מחייבת את המיעוט
שהסכמת הרוב מועילה רק בדברים שעל דעת כן השתתפו הדיירים, אלא שישנו כעת ויכוח בין הדיירים, האם צריך לעשותו או לא. כגון: שישנו ויכוח האם במצב שנמצא כעת הזיפות של הגג או הסיוד בחדר המדרגות, צריך לעשותו מחדש. או האם לקחת פועל מסוים עבור נקיון חדר המדרגות או להפסיק להעסיק את הפועל הקיים וכו'. שבמקרים אלו, מצד אחד ברור שהדיירים השתתפו על דעת לעשותם, וכך גם מנהג המדינה לעשותם, ורק נוצר ספק האם במציאות הקיימת צריכים לעשות זאת כעת, ואם כן כיצד. ובנידון זה – החלטת רוב הדיירים מחייבת את המיעוט כי כך הוא האופן שבו נהוג להכריע בכל דבר שצריכים שותפים בדבר לקבל החלטה. כמבואר ברמ"א (חו"מ סי' קסג, א) בשם שו"ת מהר"ם מרוטנבורג, וכן פסק בשו"ת חת"ס (חו"מ סי' קטז, והובא שם בקצרה בס"ת ס"ק א) וע"ש.
אולם לגבי דברים חדשים שאין לגבם מנהג מוסכם, וגם הקבלן שבנה בנין זה לא עשאו, לא יוכלו רוב הדיירים כולל ועד הבית, לכוף את המתנגד לעשותם להשתתף עמם בעשייתו.
מסקנת התשובה בנידון צביעת חדר המדרגות
לפיכך כתבו הרמב"ם, והשו"ע לגבי עשית: סיוד, ציוד, כיור [תלוי בגירסאות השונות כמבואר שם בסמ"ע ס"ק ב] ברכוש המשותף – שבזמנינו נידון זה מתייחס לצביעת קירות חדר המדרגות בבנין המשותף. שהיות ומנהג המדינה לצבוע מחדש מידי פעם את חדר המדרגות כשאינו נקי, והיות והקבלן בשעתו צבעו בצבע לבן, לפיכך אם מוסכם על דעת רוב דיירי הבנין שהגיע הזמן לצובעו שנית – יכולים רוב הדיירים לחייב את המיעוט לצובעו בצבע לבן כמקובל. אולם אין ביכולתם לחייב את המיעוט שמתנגד לכך, ואפילו אם הוא יהיה דייר אחד בלבד, שישתתף עמם בעלות צביעה בצבע נאה במיוחד או בהדבקת שיש על הקירות וכדומה, שעלותם רבה על הצביעה הרגילה.
ולכן אם צבעו השכנים את חדר המדרגות בצבע יקר או הדביקו שיש על הקירות – יצטרכו המתנגדים לכך לשלם להם כפי חלקם בעלות צביעה בצבע לבן כמקובל. ויתרת החוב שבנידון השאלה מסתכם ב-שלושת אלפים שקל – יתחלק באופן שווה בין שאר דיירי הבנין שהסכימו לצובעו באופן הנאה.
מתי נחשב גילוי דעתו של הנהנה, שמחייבו בתשלום
והנה בגמ' ב"מ (קא.) מבואר לגבי יורד לשדה חבירו ונטעה שלא ברשות, וכן מוכח מהמשנה ב"ב (ה.), שאם המתנגד לבניה או לנטיעת העצים בשדהו שלא ברשות, גילה במשך הזמן את דעתו שהוא מסכים להשבחה שנעשתה ברשותו – צריך הנהנה לשלם למשקיע עבור חלקו בהשקעה הממונית שנעשתה כדי להשביח את רכושו.
אמנם מהראוי להגדיר את המושג "גילה דעתו שנהנה". שהרי ברור לכל, שקיר שנצבע בצבעי נוי מיוחדים או שהודבק עליו שיש – ודאי שהוא יפה בהרבה מצבע לבן רגיל. וממילא ברור שאם נשאל לאחר עשייתו את המתנגד, האם כעת חדר המדרגות יותר יפה – ודאי שישיב שזה יותר נאה, וחז"ל לא דרשו ממנו שיאמר דברים שאינם נכונים, ולעוות את האמת. אלא הכוונה בגילוי הדעת הוא, שיאמר למשל: ההשקעה הכספית היתה כדאית או מילים אחרות שמוכיחות שהוא כעת מסכים להשקעה שנעשתה. או שעשה הנהנה מעשה בפועל שניכר ממנו שרוצה לממש את ההנאה שקיבל מהממון שהושקע ברכוש המשותף. כגון בנידון שבמשנה ב"ב (ה.), שבנה הנהנה קיר נוסף ברשותו, כדי שבעזרתו יוכל להנות מהקיר האחר שעשאו שותפו וע"ש.